一物四価 2018/03/31 先日、国土交通省が2018年1月1日現在の公示地価を発表し、県内地価も大きく報道されていました。上昇変動率は住宅地、工業地で全国1位。商業地は東京に次いで2番目に高かったということで、すごいですね。人口も2030年まで増加傾向(全国で東京都と沖縄県のみ)との予測もあり、オリンピック後もこの好調さは続くのでしょうか。。。さて、新聞報道であった公示地価。不動産の価格は「一物四価(一物五価)」といわれることをご存じでしょうか？それは前述の公示地価を含めた公的評価に加えて、鑑定評価額、実勢価格といった価格が存在するからです。 1.公示価格・都道府県地価調査による標準価格公示価格は一般の土地取引の指標として、毎年1月1日時点の土地の価格で、国土交通省が3月下旬ごろに発表します。基準値標準価格は毎年7月1日時点の土地の価格で、都道府県が9月下旬ごろに発表します。2.相続税路線価相続税路線価は、相続税評価額を算定するための土地の価格を示したもので、国税庁が7月上旬頃に発表し、公示価格の80％程度に評価されている。3.固定資産税評価額固定資産税評価額は固定資産税、不動産取得税等の税を課税する際の基礎となる評価額。不動産を所有してる方はご存知だと思いますが、個々の評価額は公表されておらず、所有者のみ知ることができます。その水準は公示価格の70％程度。4.鑑定評価額原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つの鑑定方法を併用して総合的に試算された評価。5.実勢価格実際に取引された取引価格。 どうでしょう。不動産というとんでもなく、お金がかかる「モノ」に対して定価というものがありません。 だからこそ、不動産取引において、様々なドラマが生まれます。固定資産税評価額を指標にしてる方、高騰した実勢価格を指標にしてる方、様々いて、皆さんそれぞれの考え方があるからです。また、好立地で高額な物件であったとしても、何かしら事情があって、低価であっても急いで売りたい売主。辺鄙にあり、地形も悪い物件であったとしても、深い思い入れがあって、高価であっても是非とも買いたい買主。そういった方々に寄り添い双方が納得する適正な価格を導きだすことが、貴重な財産を託された宅地建物取引士としての責務があるように思う。

ルーツ 2018/03/24 近所の普天満山神宮寺で面白そうなイベントあり！アジルー(A　Ji　Ru)　music　festival　Asian　Roots　Tripインド古典音楽、バスク民族音楽、ジプシー音楽、サンバ、韓国伝統太鼓、エイサー等々。お寺の境内で様々な民族音楽に身を委ねながら、広い世界や自身のルーツ(根っこ)に想いを馳せるのもおつかも♪

道 2018/03/17 対象不動産の接する道路は、不動産取引、不動産を担保にとる場合などに最も重要な要素。これは建築基準法に①接道義務、②幅員4m未満の道路の建築制限、③前面道路の幅員による容積率制限、などの規定があり、未接道で建築できなかったり、接する道路により建築制限されることや、対象地周辺の日照等に影響する場合があるなどの理由から。さて、跡地利用計画が進む、米軍キャンプ瑞慶覧・西普天間地区で「普天間旧道跡」が良好な保存状態で残っていた。報道によると、当時の宜野湾村普天間から大山まで続いていた群道の跡。道幅が約4.5m、長さ180m。道の両端は石灰岩の「切石(きりいし)」で舗装されている。地域の人が「ティラヌメー(寺前)」と呼んでいた主要道路の一つ。 以前は生活上のインフラ(ハード)として活用され、現在では文化財(ソフト)として蘇った遺跡。(もちろん今の建築基準法上の道では使えない、使わないだろう。)開発と保存・承継は相反することなのかもしれない。しかし、現在のハード整備にこのソフトを組み込み連動させた公共空間の整備がひいては地域の人々が愛着を持って関わり、より望ましい風景づくりに繋がるのではないか。そう思ったいつもの散歩道。

Soccer 2018/03/12 長男坊がサッカーをはじめ、次いで二男と・・・。かれこれ4年程、少年サッカーに関わっています。今では、私もサッカー4級審判員の資格を取得し、毎週子供達といっしょにグラウンドを駆け回っています。前後半合わせて40分。×2試合、3試合続くと40歳過ぎた体にはしんどいですが、子供と共有できる時間は限られてるので、積極的に参加しています。走ってると仕事のことを忘れることができます。不動産業、タフな業界ですが、このオンオフがあるからこそ、なんとかやっていけてると思っています。また、子供達も活動を通して人として成長させてもらっています。あいさつの大切さ、団体行動(準備、後片付け、皆でやる)の難しさ、勝負の厳しさ、負けからの気づき(トライアドエラーの推進)等の経験から自立性を育ててもらっています。 親子間共通の話題で、息子たちの成長の動機付けになっているサッカー、とても感謝しています。

不動産調査 2018/03/07  不動産調査は多岐に渡り、各調査がリンクして物件の実態を浮かび上がらせてくれます。1．関係者からの聞き取り調査所有者などの権利者等と面談して行う調査。その不動産に関連した書類の確認やその不動産の歴史、問題点などを直接ヒアリングします。場合によっては、近隣からの聞き取りも行います。2．現地調査現地に出向いて行う調査。私が最も重視していて、不動産の形状、間口、奥行き、隣地との境界線、境界物の有無、インフラの引込状況、接する道路等を確認します。そしてなんといっても自分の五感でこの場所の雰囲気を感じることが大事です。3．法令上の制限の調査建築や開発に関する規制などについて、市役所などで行います。都市計画法や建築基準法、その他条例規制について調べます。4．登記所での調査権利関係の確認や位置の確定などのために登記事項証明書や公図の閲覧等によって行います。5．供給処理施設の調査水道・下水道、ガス、電気等供給処理施設の整備状況について調べます。 いかがでしょう。一つの物件に関して、調査は多岐に渡ります。不動産とは土地とその定着物である建物等で、誰もが生活上身近なものですが、権利関係や法令上の制限等案外実態を知らないことが多くあります。インターネットの普及で気軽に情報収集は可能になりましたが、やはり、調査をして表面上ではなくその裏側にある実態を把握しなければなりません。 

地鎮祭 2018/03/05 昨日、地鎮祭に参加してきました。前日の大雨、明け方の濃霧も心配しましたが、日中は日がさし無事済みました。工事の安全と完成する建物、家の繁栄を皆で祈りました。

コンサル実践講座 2018/03/02 沖縄県不動産コンサルティング協議会主催による「コンサル実践講座」に参加してきました。相続不動産についての相談事案を参加した各グループでディスカッションし、プレゼンする内容。参加した方々の知識と想像力をフル活用して出される提案に、気づき、吸収することがたくさんありました。参加してよかった。 そして、改めて認識したことは、不動産コンサルティング、一言では言い表せないほど、奥が深く、追及していく価値ある分野だということ。なぜなら、人の想いに正対しなければならないから。。。

早速。。。 2018/02/26 SNSにホームページ公開したら、早速相続不動産のご相談がありました。真摯に向き合っていきたい。

レポート 2018/02/24 お客様から依頼があった物件調査。調査対象物件の買取可能性可否の依頼でした。「早期買取は難しい。」との結果で残念がっていましたが、レポート内容自体には満足して頂けたらしく、次回も依頼を頂けそうです。“物事ができる、できない、が分からない。誰に相談していいか分からない。”といったぼんやりとしていたイメージが書面として可視化され、状況を把握できたことに大変喜んで頂きました。

講演会 2018/02/23 昨日、倫理経営講演会に参加してきました。「大転換の時代～つねに活路あり～」私の子供達も大好きなチョコレート菓子を製造している会社の会長さんの講話。つねに活路あり、創業スタートした私にとってとてもタイムリーで勇気づけられる内容でした。ブラックサンダー頬張りながら、余韻に浸っています♪